Get this Widget
Mountain View
Mountain View

Creditul ipotecar galopează de opt semestre: piața rezidențială traversează cea mai bună perioadă din istorie

0

Din punct de vedere economic, România traversează una dintre cele mai bune perioade din istoria recentă: Produsul Intern Brut (PIB) a intrat în cel de-al optulea an consecutiv de creștere, numărul de angajați și salariile cresc de la o lună la alta, astfel că la ora actuală cea mai mare amenințare asupra noilor proiecte de investiții pare a fi deficitul de forță de muncă.

Coroborate cu dobânzile bancare, aflate de asemenea la minime istorice în ultimii ani, datele macro au readus optimismul în piața rezidențială, alimentând cererea de credite pentru achiziția unei locuințe: în fiecare dintre ultimele opt semestre (între S2 2014 și S1 2018), soldul creditelor ipotecare a crescut cu cel puțin 2,8 mld. lei (echivalentul a 600 mil. euro), ajungând la jumătatea anului aproape de pragul de 70 mld. lei (15 mld. euro).

La finalul anului 2008, soldul creditelor ipotecare era de circa 21 mld. lei (5.7 mld. euro), de aproape trei ori mai mic, potrivit datelor Băncii Naționale a României (BNR), finanțarea achizițiilor imobiliare din ultimul deceniu fiind alimentată în această perioadă în special de Programul Prima Casă. Prin intermediul acestui program, au fost acordate în ultimii nouă ani aproximativ 245.000 de credite ipotecare, astfel că soldul se împarte aproape în mod egal între creditele ipotecare standard și cele având garanția statului.

Bucureștiul și județul Ilfov au o cotă de 41,4% din acest stoc, dar creșterea vine și din alte regiuni, ținând cont că ponderea Capitalei este în ușoară scădere de la un maximum de 43,8% atins la jumătatea anului 2014.

Datele Institutului Național de Statistică arată, totodată, că prețurile locuințelor au crescut cu circa 25% pe parcursul ultimilor patru ani, atât la nivelul Bucureștiului, cât și la nivel național, peste rata inflației, dar sub nivelul cu care au fost majorate salariile, care au avansat cu peste 50% în același interval, astfel că gradul de accesibilitate a locuințelor s-a îmbunătățit.

Cu toate acestea, în spațiul public au apărut în ultima perioadă mai multe opinii care avertizează asupra riscurilor de supraîncălzire a pieței rezidențiale, bazate, pe de o parte, pe evoluția ascendentă a prețurilor, iar pe de altă parte, pe activitatea de pe șantiere: chiar dacă anul trecut nivelul livrărilor de locuințe noi a fost stabil atât în București, cât și în țară, suprafața construcțiilor rezidențiale pentru care au fost eliberate autorizații de construire în Capitală a crescut în 2017 cu 60% față de anul precedent, lucru vizibil în multe zone din oraș.

În condițiile în care ecourile ultimei crize financiare, care a debutat în urmă cu zece ani, se aud parcă din ce în ce mai slab, am căutat să identificăm care au fost de-a lungul ultimului deceniu principalii factori care au influențat activitatea tranzacțională pe plan local, analizând evoluția soldului creditelor ipotecare.

În intervalul 2005 – 2007 creditarea era slabă, soldul avansând cu circa 1 miliard de lei pe semestru, pentru ca imediat după aderarea la Uniunea Europeană să fie consemnat un vârf de 5 miliarde de lei, urmat de alte două semestre solide, în care băncile au mai adaugat câte 3 – 3,5 miliarde de lei la stocul de credite.

Falimentul Lehman Brothers din 15 septembrie 2008, eveniment considerat un simbol al crizei financiare „subprime”, a reverberat puternic în sistemul bancar local și a determinat prăbușirea prețurilor, dar și o scădere accentuată a numărului de tranzacții și împrumuturi imobiliare.

Ulterior, pe fondul ajustării prețurilor la locuințe și mai ales după lansarea Programului Prima Casă, în 20 mai 2009, nivelul tranzacțiilor a reînceput să crească, dar avansul a fost brusc stopat un an mai târziu, când România a fost nevoită să apeleze la un împrumut de 20 de miliarde de euro de la FMI, UE, Banca Mondială și BERD pentru stabilizarea cursului valutar și ajustarea deficitului bugetar, concomitent cu reducerea salariilor cu 25% în sectorul bugetar, o măsură de austeritate dură, care a lăsat urme adânci.

Cel de-al doilea semestru al anului 2011 a fost pozitiv, cu un avans al soldului ipotecar de 3,5 miliarde de lei, urmat de patru semestre (2012 – 2013) în care creditarea a fost firavă, cu avansuri sub nivelul de 2 miliarde de lei. De remarcat faptul că tensiunea politică din acea perioadă, care a culminat cu suspendarea președintelui Traian Băsescu în Parlament, urmată de un referendum de demitere, nu a avut un impact semnificativ asupra activității de creditare ipotecară, piața reacționând mai acut în momentul în care criza politică locală s-a suprapus cu intervenția militară a Rusiei în Ucraina: în primul semestru din 2014 s-a consemnat cel mai slab avans al soldului ipotecar din ultimul deceniu, de doar 761 mil. lei.

Ulterior, la finalul anului 2014, au avut loc alegeri prezidențiale, Klaus Iohannis obținând un mandat de cinci ani cu susținerea generală a marilor puteri și instituții europene, moment care a coincis cu ieșirea din criză și o revenire pe un trend pozitiv a economiei, în general, și a pieței rezidențiale, în particular, stocul creditelor ipotecare avansând cu valori între 2,8 și 4,6 miliarde de lei în fiecare dintre următoarele opt semestre.

Ce concluzii putem trage? Privită în ansamblu, piața rezidențială are în continuare un potențial enorm. Gradul mediu de îndatorare ipotecară raportat la populația adultă era la finalul anului trecut de 895 de euro, comparativ cu 2.991 euro în Polonia și 1.683 de euro în Ungaria, în timp ce ponderea creditului ipotecar în PIB era de doar 7,6% (față de 20% în Polonia și 11% în Ungaria), potrivit studiului Hypostat 2018, A Review of Europe’s Mortgage and Housing Markets, astfel că băncile au în continuare suficient spațiu sa acorde credite.

Piața însă reacționează la ciclurile economice, dar și la factori externi, astfel că vor mai urma suișuri și coborâșuri. Brexit, monede virtuale sau sufocarea economiei locale? De unde va veni următoarea ajustare? 

Autori: Cristi Moga, Research Consultant C&W Echinox/ Vlad Săftoiu, Junior Researcher C&W Echinox
Foto: Pixabay.com
Facebook Comments

Share.

Leave A Reply